Bizden Makaleler

KONUT İŞYERİ VE ARSA TESLIMLERINDE KDV'NÍN NE ZAMAN DOĞACAĞI, IŞYERI VE ARSA KDV ORANI VE ORAN INDIRIMINDEN HANGI TARAFIN YARARLANACAĞI KONUSUNDAKI IHTILAFLAR:

    
            Konut satışlarında KDV oranı %1, %3 veya %18 olabilmektedir. (2019 sonuna kadar normalde %18 orana tabi konutlar için %8 oran uygulanacaktır.)İşyeri satışlarında KDV oranı normalde %18"dir. (2019 sonuna kadar %8'dir.)Arsa satışlarında ise, KDV oranı %18 olarak süre gelmişti Bu satışlarda satıcının, alicinin veya taşınmazın durumuna göre KDV YE tabi olmama veya KDV'den istisna edilme halleri de bulunmaktadır.
            Taşınmaz satışlarında KDV oranının ne olduğu, bu satışa ait KDV'nin doğduğu andaki mevzuata göre belirlenir. Dolayısıyla taşınmaz satışlarında KDV 'nin zaman doğduğu hem beyan zamanı açısından hem de KDV oranınım ne olduğu açısından önem taşımaktadır.
 

            Bu konuda mükelleflerin fuzuli veya eksik KDV hesaplayarak sorun yaşadıkları
veya alıcıların olması gerekene göre yüksek oranda KDV ye maruz kaldıklarında, satıcı ile ihtilafa düştükleri görülmektedir.Aşağıdaki bölümlerde taşınmazlara ilişkin KDV'min ne zaman doğacak ve KDV oranının ne olacağı hakkında özet bilgilere yer verilmiştir.

I-KONUT SATIŞLARINDA KDV'NIN ORANI VE DOĞUŞ ZAMANI
 

A KONUTLARDA KDV ORANI
           

            Konutlarda KDV oranı diğer taşınmazlara göre bazı hallerde daha düşük olduğu
için satılan taşınmazın konut olup olmadığı dönem taşmakta ve ihtilaflara konu
olabilmektedir.
            Türk Dil Kurumu sözlüğünde konut tanımı şu şekilde yapılıştır.
"İnsanların içinde yaşadıkları apartman vb. yer,mesken ikametgah" Görüldüğü gibi, konut ikamet amaçlı olarak kullanılan yapı veya dairedir.Boş bir yapı veya daire satıldığında henüz kullanım bulunmadığı için satılan şeyin konu olup olmadığını tespit için bu yapının inşaat ruhsatındaki konut olarak yapılıp yapılmadığı bilgisine bakılmaktadır. Böyle bir bilginin bulunmadığı hallerde başkaca belirtilere bakarak yapının konut olup olmadığı tayin edilir ve KDV oranı buna göre belirlenir. Bina veya bağımsız bölümün inşaat ruhsatında konut olduğu belirtilmiş olsa bile, kullanım durumu ön planda tutularak konut olmadığı görüşü ile hareket edilebilmektedir.

KDV Genel Uygulama Tebliği'nin III/B2.1. no.lu bölümünde şu açıklamalar yapılmıştır.

"2.1. Konut Teslimleri ve Inşaat Taahhüt İşleri

2.1.1. Uygulanacak KDV Oranı
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı İle ;

            Net alanı 150 mye kadar konut teslimleri, için KDV oranı (% 1) olarak tespit edilmiştir.Bu durumda, Kanun'un 1 maddesi kapsamına giren ve net alanı 150 m ye kadar oran konut  teslimlerinde, KDV oranı (% 1)olarak uygulanır. 150 m2 yi aşan konutların tesliminde ise genel vergi oranı uygulanır.

Bu bölümün aşağıdaki kısmı 10 no.lu KDV Tebliği ile değiştirilmiş olan metindir.

            Ancak, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın 1. maddesinin altıncı fıkrasına göre, (ı) sayılı listesinin 11, sırasında yer alan net alanı 150m2 ye kadar konutlardan 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu Kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler hariç, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;(I) Yapı ruhsatı 01.01.2013 ila 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

            a)Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının c bendinde belirtilen vergi oranı, (%8)

            b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır. (%18)

            (ii) Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2017tarihindon itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

            a) Bin Türk Lirası ile İki bin Türk Lirası (ikibin Türk Lirası dahil) arasında olan konut 1C7ların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,(8%)
            b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır. (%18)

            (Aşağıdaki paragraf 11 no.lu KDV Tebliği'nin 9. Maddesi ile eklenmiştir.)
"3065 sayılı Kanunun (10/a) maddesinde mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malin teslimi veya hizmetin yapılması; (10/b) maddesinde, malin tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküm altına alınmıştır. Konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV'nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihtegeçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV DE, konutun filen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır."

            NOT:II no.lu KDV Tebliği 'nin 9, maddesinde, inşaat devam ederken, yani henüz fatura düzenleme zamanı gelmemişken (Erkenden) Konut Faturası kesildiğinden sonradan KDV oran değişikliği meydana gelmiş olsa bile,erken kesilmiş olan faturadaki KDV tutarının değişmeyeceği şeklinde açıklama yapılmıştır.

05.05.2018 tarihinden itibaren %18KDV oranına tabi konutların geçici olarak %8 oranla teslim edilmesi hükme bağlanmıştır. (2018/11674sayılı Kararname ile KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Karara eklenen geçici 3. Madde) Bu geçici maddenin uygulama süresi birden çok kere uzatılmış olup, halen söz konusu hüküm 31.12.2019 tarihine kadar geçerli bulunmaktadır. (2019/051 Sayılı BDO DENET Sirküleri)Örnek vermek gerekirse, %18 orana tabi konutlar geçici olarak (halen31.12.2019 akşamına kadar %8KDV oranı ile teslim edilecektir. Bu tanıma uyan konut projesine sahip bir firma, 31.12.2019'dan önce konut tamamlanmadığı halde konutun faturasını keserse %8 KDV uygulayacak, konut tamamlandığı ve teslim edildiği tarihte KDV oranı tekrar %18 e çıkmış olsa bile düzeltme yapması gerekmeyecektir.

Sonuç Olarak;

             Satışı yapılan taşınmaz "konut" ise ve yukarıdaki kurallara göre KDV'nin doğduğu gün itibariyle % orana tabi ise, KDV oranı %l olarak dikkate alınacaktır. Satışı yapılan taşınmaz "konut" ise ve yukarıdaki kurallara göre KDV'nin doğduğu gün itibariyle %8 orana tabi ise, KDV oranı %8 olarak dikkate alınacaktır.Satışı yapılan taşınmaz "konut" ise yukarıdaki kurallara göre KDV'nin doğduğu gün itibariyle %1805.05.2018 wLIo31.12.2019 tarihleri arasında KDV oranı %8 olarak dikkate alınacak olup,yeni bir süre uzatımı yapılmadığı takdirde 01.01.2020 tarihinden itibaren%18 orana tabi konutlar %18 KDV hesaplanmak suretiyle teslim edilecektir

B- KONUTLARDA KDV DOĞUŞ ZAMANI

            Normal Olarak Konutlarda KDV'nin Ne Zaman Doğacağı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde;"Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması,tescille olur. "hükmü mevcuttur. Buna göre, konutun tapusu verilmediği sürece mülkiyeti de hukuken alıcıya geçemez Fakat vergi uygulamalarında gerçekçe fiili durumun esas alınması prensibi bulunduğu için konut teslimlerinde KDV'nin ne zaman doğduğu tapununverilme zamanından bağımsız olarak,fili teslim (konutun tamamlanmış olması ve alıcının tasarrufuna bırakılması) tarihi KDV'nin doğuş tarihi olarak kabul edilmektedir.Hal böyle olmakla beraber tapu verilmesi duruma göre, konut tesliminin yapıldığı konusunda karinelerden biri olarak dikkate alınabilmektedir.Yine fiili teslim prensibi nedeniyle arsa payı tapusu verilmiş olsa bile, konut henüz teslime hazır hale getirilmemişse KDV doğmaz fakat kat mülkiyeti tapusu verilmişse, bu tapu ilgili konut veya işyeri tamamlandığında dair resmi konut niteliğini taşıdığı için kat mülkiyeti tapusunun verildiği tarih KDV'nin doğduğu tarih olarak dikkate alınabilir.

            Örnek vermek gerekirse tapusu verilmemiş, yapı kullanma izni bulunmayan (resmi olarak tamamlanmamış görünen) bir konut filen alıcısına teslim edilirse (alici bizzat kullanmaya başlarsa veya kiraya vererek tasarruf ederse, konutu tamamlanmış olarak teslim aldığına dair ikrarda bulunursa)fiili teslim tarihi itibariyle bu konuta ait KDV doğar.

            KDV oranı ise, KDV'nin doğduğu tarih (fiilen teslim edildiği veya fatura erken kesilmiş ise fatura tarihi) itibariyle yürürlükte bulunan orandır(1)

            2-Konut Faturası Erken Düzenlenirse KDV de Erken Doğar ve Fatura Düzenleme Tarihindeki Oran Geçerli Olur

            Yukarıdaki bölümde konut teslimlerine ilişkin KDV'nin normal olarak ne zaman doğduğu özet olarak açıklanmıştır:Buna mukabil konuta ilişkin faturanın normal KDV doğuş tarihinden önce(erken) düzenlenmesi halinde KDV doğuş zamanı faturanın düzenlendiği gün olacaktır.Çünkü KDV Kanun'unun 10/b maddesinde faturanın teslimden Önce düzenlenmesi halinde KDV'nin de fatura düzenleme günü itibariyle (erken olarak) doğacağı hükme bağlanmıştır(2)Erken fatura düzenlemek suretiyle KDV'nin erken doğmasını sağlamak,KDV oranı konusunu da yönetebilme imkanı getirmektedir.Örnek vermek gerekirse satışı yapılan inşa halindeki konutun normal KDV oranı %18 ise, 31.12.2019 tarihinde henüz tamamlanmamış edilmemiş halde olsa bile faturası erken kesilerek 2019 yılı sonuna kadar devam edecek olan %8 KDV uygulaması imkanından yararlanılabilir.teslim Konut teslimine ilişkin KDV, erken düzenlenen fatura tarihi itibariyle doğmakla ve bu tarihin içinde bulunduğu aya ait KDV beyannamesinde beyan edilmesi gerekmekle beraber,indirimli oran uygulaması nedeniyle KDV iadesi talep edebilmek için konutun tamamlanıp fiilen alıcısına teslim edilmesi gerekmektedir.
 

3-İnşaatı Başlamamış veya Devam Etmekte Olan Konut Satın Alımlarında KDV'nin Ne Zaman Doğacağı

            Halk arasında "topraktan satış" olarak isimlendirilen henüz başlamamış veya devam etmekte olan inşaat projelerinden daire (konut) şeklinde bağımsız bölüm satın alınmasına ilişkin sözleşme yapılması, bedelinin ödenmesi hatta arsa payı tapusunun alınması doğuşunu sağlamamaktadır. KDV'nin doğabilmesi için ya inşaat tamamlanıp satılan konut veya işyeri alıcısına teslim edilmiş ya da bu teslimden önce fatura kesilmiş olması gerekmektedir(3).

            Yargıtay'da muhtelif kararlarında konut ve işyerleri açısından arsa veya arsa payı tapusunun verilmesinin tek başına KDV'nin doğduğu anlamına gelmeyeceği görüşünü benimsemektedir.Aşağıdaki cümlelerin yer aldığı karar(4) bu konuda bir örnek teşkil etmektedir:

            Her ne kadar davaya konu taşınmaz hakkında kat irtifakı tesis edildikten sonra, kat irtifakı tesis edilmiş tapu 08.06.2009 tarihinde davacıya devredilmiş ise de, kat irtifakı inşaat devam ederken dahi düzenlenebileceğinden ve ortada tamamlanmış fiilen ve fiziken teslim edilebilecek bir taşınmaz bulunmadığından tasarruf hakkının alıcıya devredilmediği bir aşamada, davaya konu bağımsız bölümün alıcıya fiilen teslim edildiği kabul edilemez. Bu durumda Bakanlar Kurulunca2009/14802 Sayılı karar ile 17.03.200915.06.2009 tarihleri arasındaki konut teslimlerinde KDV oranının % olarak belirlenmesine dair hükmün davaya konu olayda uygulanması mümkün değildir.

III- İŞYERİTESLİMLERİNDE KDV'NIN D0ĞUŞ ZAMANI VE ORANI

A-İŞYERİ TESLİMLERİNDE KDV ORANI

            Konut niteliği taşımayan ticari, sınai,mesleki faaliyet ve ziraatta kullanılan
yapılar, dükkan veya bağımsız bölümler, işyeri olarak isimlendirilen taşınmazlardır. Prensip olarak KDV kapsamında yapılan işyeri teslimleri, genel oranda (%18) KDV oranına tabidir.Ancak işyeri teslimleri 31.12.2019 tarihine kadar %8 oranda KDV'ye tabi olacaktır.Çünkü KDV oranlarını belirleyen ana kararnamenin geçici 3. maddesindeki,"konutların"ibaresi,18.05.2018Resmi Gazete tarihli 2018/11750 s.Karar ile "konutlar ile işyerlerinin(bina ve/veya bağımsız bölüm şeklinde olanlar)" şeklinde değiştirilmek suretiyle, %18 KDV oranına tabi işyerlerinin de %8 oranda KDV'ye tabi tutulması imkanı getirilmiş olup bu imkan, süre uzatımlarıyla 31.12.2019tarihine kadar devam ettirilmiş . Sonuç olarak tüm işyeri teslimlerinde KDV oranı 18,05.2018 tarihinden önce %18'dir. Fakat geçici olarak(18.05.2018 ile 31.12.2019 tarihleri arasında) işyeri teslimleri %8 oranda
KDV'ye tabidir.

B-İŞYERLERİNDE KDV DOĞUŞ ZAMANI:

1-Normal olarak işyerlerinde KDV'nin Ne Zaman Doğacağı Ve KDV'nin Ne zaman Oranının Ne Olduğu?

            Yukarıdaki 1.2.1 bölümünde konutlar için geçerli olduğunu belirttiğimiz kurallar,işyeri teslimlerinde normal normal KDV doğuş zamanı açısından da geçerliğidir.

2-İşyeri Faturası Erken Düzenlenirse Kdv De Erken Doğar Ve Fatura Düzenlenme Tarihindeki Oran Geçerli Olur

             Yukarıda belirttiğimiz gibi işyeri teslimlerinde de normal KDV doğuş zamanı olan fiili teslimden önce işyeri faturası düzenlenirse, fatura kesimine bağlı olarak(erken) KDV doğacaktır.KDV oran KDV'nin doğduğu tarih itibari ile geçerli oran olup, erken fatura düzenlenmek suretiyle KDV'nin fatura kesim tarihindeki oran ürerinden doğması sağlanabilmektedir. Yani satışı yapılan fakat 31.12.2019 itibariyle teslimi mümkün olmayan işyerlerinin faturası 2019 bitiminden önce düzenlenerek %8 KDV oranından yararlanılması mümkündür.

İşyeri teslimine ilişkin KDV, erken düzenlenen fatura tarihi itibariyle doğmakla ve bu tarihin içinde bulunduğu aya ait KDV beyannamesinde beyan edilmesi gerekmekle beraber indirimli oranla teslim nedeniyle KDV iadesi talep edebilmek için işyerinin tamamlanıp fiilen alıcısına teslim edilmesi gerekmektedir.

IV- ARSA VE ARAZI TESLIMLERINDE KDV'NIN ORANI VE DOGUS ZAMANI
 

A-ARSA VE ARAZİ TESLİMLERINDE KDV ORANI

            KDV kapsamında bulunan arsa ve arazilerin tesliminde öteden beri genel( %18) oranda KDV uygulanmaktadır.Çünkü KDV oranların belirleyen 2017/13033 sayılı ana Kararnamede%1 veya %8 oranda KDV'ye tabi işlemler listelerinde arsalar ve arazilere yer verilmemiştir.

B-ARSA VE ARAZI TESLIMLERINDE KDV DOĞUŞ ZAMANI
 

1-Normal Olarak KDV'nin Arsa ve Arazi Teslimlerinde Ne Zaman Dogacağı ve KDV Oranının Ne Olduğu?

            Yukarıdaki 1.2. bölümünde konutlar için geçerli olduğunu belirttiğimiz kurallar, arsa ve arazi teslimlerinde normal KDV doğuş zamanı açısından dageçerlidir. Dolayısıyla erken fatura düzenleme halleri hariç arsa ve arazi teslimlerinde de KDV doğuran olay fiili teslimdir Ancak açık alan olması nedeniyle arsa ve arazi teslimlerinde tapu verme tarihi KDV doğuşu açısından konutlara ve işyerlerine göre daha ön plandadır. Başka bir anlatımla, arsa veya arazi tapusu verilmiş ise bu arsa veya arazinin
henüz teslim edilmediğine dair kuvvetli bir kanıt ortaya konulamadığı takdirde KDV'nin doğduğu tarih tapunun verilme tarihi olarak algılanacaktır.2Arsa veya Arazi Faturası Erken Düzenlenirse KDV'de Erken Doğar ve Fatura Düzenleme Tarihindeki Oran Geçerli Olur Yukarıdaki 1.2.2. no.lu bölümde belirttiğimiz gibi arsa ve arazi teslimlerinde de normal KDV doğuş zamanı olan fiili teslimden önce fatura düzenlenirse, fatura kesimine bağlı olarak(erken) KDV doğacaktır.

V-GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPILMASININ KDV ÜZERINDEKI ETKISI
           

            Borçlar Kanunu'nun 237/2. Tapu Kanunu'nun 26/4, ve Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddelerinde bahsi geçen gayrimenkul satış vaadi sözleşme, satış sözleşmesi olmayıp satış niyetini ifade eden sözleşmedir.Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi hatta bu sözleşmenin ilgili tapuya şerh ettirilmesi tek başına KDV doğurucu etki yapmaz KDV sadece ilgili taşınmazın alıcıya fiilen teslimi veya faturasının kesilmesi suretiyle doğar.Hal böyle olmakla beraber gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin varlığı sözleşmedeki alıcı edimlerinin yerine getirilmiş olması, alıcıya malik gibi tasarruf imkanı verdiği için özellikle arsa ve arazi satışlarında bu sözleşmenin varlığı ve alıcı edimlerinin yerine gelmiş olması, KDV'nin doğduğuna dair karine olarak değerlendirilebilir.

VI- SATISIN KDV İSTİSNASI KAPSAMINDA OLMASI
           

            Türkiye siyasi sınırları dışında bulunan taşınmazların teslimi KDV Kanunu'nun kapsamı dışındadır. Örnek olarak bir Türk şirketi Almanya'da taşınmaz satın alsa, bu alıma ilişkin Alman KDV'sini indiremez. Almanya'daki bu taşınmaz daha sonra satılırsa Türk KDV'si uygulanmaz ve satışın yapıldığı aya ait KDV beyannamesinde bu satış gösterilmez.

            Türkiye siyasi sınırları içinde olduğu ve ticari, sınai, zirai kazanç veya serbest meslek kazancı çerçevesinde teslim edildiği için KDV kapsamında bulunan gayrimenkuller istisna kapsamında ise, bu istisna nedeniyle KDVhesaplanmaması gerekir. Örnek vermek gerekirse, KDV Kanunu'nun 17/4r maddesi kapsamındaki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen teslimler, yine KDV Kanunu'nun13/i maddesi kapsamında yurtdışında mukim kişilere döviz getirme șartıyla yapılan konut veya işyeri teslimleri KDV'den istisna edilmiştir(5).

VII-KONUT VEYA ISYERI SAFATURASINDA KDV'NIN OLMASI GEREKEN ORANDAN DAHA YUKSEK ORANLA HESAPLANMASI
            KDV hesaplamasının ilgili işleme ait KDV'nin doğduğu gün için geçerli olan KDV oranı ile yapılması gerekmektedir Bu hesaplamada kullanılan oran olması gerekenden düşük ise, satıcının tarhiyata uğrama riski doğar. Sözleşme şartları müsait ise satıcı eksik hesapladığı KDV tutarını müşterisinden talep edebilir.Konut veya işyeri satışlarında KDV oranı, %l yerine %8 veya %18,.%8 yerine %18daha olması gerekenden yüksek oranla hesaplandığında, satıcı hesapladığı KDV'yi bu hataya rağmen KDV beyannamesinde göstermek zorundadır. Alıcı yine hatalı de olsa söz konusu KDV'yi indirebilmektedir.Hatalı olarak yüksek oranla hesaplanmış KDV alıcının iade talebine konu olmuşsa söz konusu hatanın giderilme şekli ve iadenin nasıl yapılacağı KDV Kanunu'nun 8. maddesinde şöyle hükme bağlanmıştır

            "Vergi ve tabi bir işlem söz konusu olmadığı veya katma değer vergisini fatura ve benzeri vesikalarda göstermeye hakkı bulunmadığı halde ;düzenlediği bu tür vesikalarda değer vergisi gösterenler, bu vergiyi ödemekle mükelleftirler. Bu husus kanuna göre borçlu oldukları vergi tutarından daha yüksek bir meblağ gösteren mükellefler için de geçerlidir. (7104 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile değiştirilen hüküm. Yürürlük06.04.2018) Bu gibi sebeplerle fazla veya yersiz hesaplanan ve hazineye ödenen vergi, Maliye Bakanlığının belirleyeceği usul ve esaslara göre işlemi yapan mükellefe iade edilir.

            (7104 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile eklenen bend. ) Su kadar ki söz konusu iadenin yapılabilmesi için işlemle ilgili beyanların düzeltilmesi fazla veya yersiz hesaplanan verginin satıcı tarafından alıcıya geri verilmesi şarttır.

            KDV Genel Uygulama Tebliği'nin 1no.lu Tebliğ ile bu hükümlere göre uyarlanan, 1/C1.1.1.no.lu bölümlerinde yazılı olan açıklamalar ve görüşlerimiz KDV6 isimli e-kitabımızın 8. maddeye ilişkin 3.lu bölümünde yer almaktadır.ve 1/C1.12ilişkin 3 Bolu bölümde yer almaktadır.

VIII-TASINMAZ TESLIM EDILDIGI HALDE TAPUSUNUN VELMEMESI DURUMUNUN ALICIYI CIDDI RISKE MARUZ BIRAKMASI VE KDV YÖNÜ
            Yukarıdaki 1.2. bölümündeki açıkladığımız gibi, taşınmazlarda mülkiyetin
intikali için tapu devri şarttır.Fakat KDV doğuşu açısından tapu fiili teslimden önce veya sonra verilse hatta hiç verilmese bile fiili teslim tapudan bağımsız  olarak KDV'nin doğmasını sağlanmaktadır. Bunun kanuni dayanağı KDV Kanun'un 3/c maddesi olabilir. Söz konusu madde mülkiyeti muhafaza kaydıyla yapılan satışlarda zilyedliğin devredilmesinin teslim sayılacağını dolayısıyla bu teslimin KDV doğurucu etki yaratacağını hükme bağlamaktadır. (Mülkiyetin muhafaza kaydıyla satış hükmü eski Medeni Kanunu'nun 688'inci maddesinde menkuller için düzenlenmişti.)Yeni Medeni Kanun'un 764. maddesinde bu kavram mülkiyetin saklı  tutulması başlığı ile düzenlenmiş olup taşınmazları da kapsar hale getirilmiştir. Bu maddeye göre mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış işleminin siz konusu maddeye uygunluğu devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel sicile kayıt suretiyle sağlanmakla beraber,KDV Kanun'un 3/c maddesinin taşınmazın teslim edildiği ve teslim günü itibariyle tapunun verilmemiş olduğu tüm durumlar için uygulanabileceği anlaşılmaktadır.Özellikle konut projelerinde sözleşmek ile bağımsız bölüm satışı yapılmakta fakat satıcılar yahut arsa sahipleri, ilgili bağımsız bölümün arsa payı tapusunu veya kat mülkiyeti tapusunu geç verebilmekte veya vermekten kaçınabilmektedirler.

            Bu durum alıcıların ağır riske girmesine sebebiyet vermektedir. Çünkü alıcıya intikal etmemiş olan arsa payı üzerine ipotek veya haciz konulabilir veya arsa sahibi, ihtilafları nedeniyle yahut kötü niyetle tapuyu vermekten kaçınabilir

IX-KONUT VE ISYERI SATIŞLARINDAKDV İNDİRİMİ AVANTAJININ KİME AİT OLDUĞU İHTİLAFLAR;

            Yukarıdaki 1.1. ve 2.1. no.lu bölümlerde belirttiğimiz gibi KDV oran normalde %18 olan konutlar ve işyerleri bir süredir ve geçici olarak(31.12.2019 akşamına kadar) %8 orana tabi hale getirilmiştir.Söz konusu oran indirimi yapılmadan önce düzenlenen konut veya işyeri satış sözleşmelerinde fiyatın KDV dahil olarak belirtildiği hallerde, sonradan ortaya çıkan bu oran indirimi şeklindeki avantajın işyeri ve konut alıcılarına mi, yoksa bunları satan müteahhit veya satıcıya mi ait olduğu yönünde ihtilaflar çıktığı görülmektedir.Örnek vermek gerekirse; KDV oran %18 iken, 150 m2 nin üzerinde net alanı bulunan inşa halindeki konutu sözleşme ile satın alan ve %18 KDV dahil tüm bedeli ödeyen bir gerçek kişi, inşaat bittiğinde kendisine verilen faturada KDV'nin indirim nedeniyle%8 olarak gösterildiğini fakat faturanın KDV dahil tutarının yaptığı ödemeye eşit olduğunu gören bir gerçekkişi %18 ile %8 arasındaki KDV oran farkı kadar kendisine geri ödeme yapılması gerektiği iddiasıyla dava açmıştır.İnşaat firma sözleşme hükümleri uyarınca KDV oranının alıcıyı ilgilendirmediğini bu avantajın kendisine ait olduğunu iddia ederek savunmasını yapmıştır.Bu ihtilaf için tayin edilen bilirkişi alıcının haklı olduğu yönünde rapor düzenlemiştir. Halbuki aynı inşaatçı firmaya, aynı nedenle dava açan başka alıcılar ile ilgili davalarda aksi yönde bilirkişi raporları da ortaya çıkmıştır.Böyle olaylarda hangi tarafın haklı olduğu sözleşme hükümlerine bakılarak belirlenmektedir. Başka bir anlatımla,

            KDV indirim avantajının satıcıya veya alıcıya aidiyeti şeklinde
bir kural veya hüküm yoktur(6).KDV konusundaki ihtilafların peşinen önlenmesi için, sözleşmelerde KDV'nin bedele dahil olup olmadığı, KDV oran değişikliklerinde nasıl hareket edileceği, yoruma gerek bırakmayacak şekilde açık ve net ifa
delerle belirtilmelidir.

            X-SONUÇ
            Bütün mal teslimlerinde olduğu gibi taşınmaz teslimlerinde de KDV doğuran olay ilgili taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmesidir. Fiili teslimden önce fatura kesilmesi halinde KDV fatura düzenlenmesine bağlı olarak daha erken doğmaktadır.
            Yine diğer mal teslimlerinde olduğu gibi taşınmaz teslimlerinde de KDV oranı KDV'yi doğuran olayın meydana geldiği gün itibariyle, teslime konu gayrimenkul için geçerli olan orandır. Yukarıdaki bölümlerde taşınmaz teslimlerinde KDV'nin ne zaman doğduğu hakkında özet bilgiler verilmiş ve bu yazımızın kaleme alındığı gün itibariyle geçerli taşınmaz KDV oranlar açıklanmıştır Teslim edilen gayrimenkul KDV kapsamı dışında kalıyorsa veya KDV'den istisna edilmişse KDV hesaplanmayacağa tabiidir. Taşınmazın sözleşme ile satın alınması, alıcı edimlerinin  kısmen veya tamamen yerine getirilmesi fakat arsa tapusunun veya arsa payı tapusunun alıcıya geçmemesi alıcı için ciddi risk oluşturmaktadır.
            Gayrimenkul satış vaadi senedi düzenlenmesi tek başına KDV doğurucu
işlem olmamakla beraber duruma göre KDV'nin doğduğuna dair karine olarak dikkate alınabilir.KDV oran değişiklikleri zaman zaman alıcı yerine satıcı arasında oran indiriminin yarattığı avantajdan hangi
tarafın yararlanacağı veya oran artışının getirdiği külfete hangi tarafın katlanacağı konusunda ihtilaflar doğmasına yol açabilmektedir. Gerek bu tür ihtilafların gerekse KDV'nin bedele dahil olup olmadığı şeklindeki ihtilafların yaşanmaması için satış sözleşmelerinde KDV ile ilgili olarak yoruma ihtiyaç bırakmayacak şekilde net ifadeler bulunması gerekmektedir.

                                                                                                                                                                                            YMM MEHMET MAÇ